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无预售许可证的认购协议有效吗?

发布时间:2017-03-29 08:17:00


    读者问:2014年8月,我经人介绍与某房地产开发商签订《认购协议书》。《认购协议书》明确约定了双方的权利义务。我按照双方约定交纳了35万元的购房款,但开发商迟迟不交房,至今我还在外租房居住。当初我知道这个项目无预售许可证,想着过一段时间就办下来了。可近期我得知这个房屋的预售许可证根本办不下来。请问:无商品房预售许可证的认购协议书有效吗?

    河南大为亚博app官网亚博app下载苹果亚博app官网刘翔、王萌答:读者朋友,你好,本案涉及商品房预售合同的效力问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中,你与开发商签订商品房《认购协议书》。该协议书具备商品房买卖合同的主要内容,且开发商已按照约定收受你交纳的购房款。因此,该协议书应当认定为商品房买卖合同。由于协议签订时房屋并未建成,故该协议属于商品房预售合同。

    那么,本案你与房地产开发商签订的《认购协议书》是否有效呢?依据我国《城市房地产管理法》第四十四条规定:“商品房预售,应当符合下列条件:(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明”。本案中,某房地产开发商在未取得商品房预售许可证的情况下将房屋出售给你,违反了《城市房地产管理法》的强制性规定。依据我国《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。另外,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效……”。因此,你与房地产开发商签订的《认购协议书》因违反法律的效力性强制规定应属无效。你可以请求人民法院确认协议无效,并判令开发商返还你的购房款。

    亚博体育app网址日报(李佳 整理)


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